子非魚

2019年12月12日

樓按百科 子非魚

2019/11/15 (週五)

9成按買舊樓 3大伏位

政府放寬按揭成數規限後,引起新一輪上車熱潮,1,000萬元以下市區優質單位迅速破頂成交,可見香港房地產市場極具效率。不過由於樓價升幅顯著,很多買家本身看中了某些藍籌屋苑單位,被業主反價後甚至超過了新政策樓價上限,上車之路由希望頓變失望。

有些買家退而求其次,選擇一些市區舊樓,1,000萬元以下可以照樣申請高成數按揭,而且由於舊樓呎價較低,800萬元已經可以買入大3房,借盡9成按揭,一家幾口舒適居住,不過買舊樓有幾點不得不留意。

一、舊樓按揭還款期未必可以拉至最長30年。以50年樓為例,如果經按揭保險申請8成至9成按揭,按證公司及昆士蘭保險劃一需要以「75年減樓齡」計算還款期,即是說樓齡50年物業最多只可以做25年。

試過有客人看中一層樓齡56年單位,因為傾到「筍價」,打算借足8成按揭,惟向筆者查詢按揭時,才得知還款期最長原來僅19年,預料每月還款吃力之餘,入息也未必過到壓力測試,險些中伏,幸好事前並無簽署臨約,不過亦未能買到心儀單位。

如果買家不經按揭保險,只申請6成按揭,有些銀行可以用「80年減樓齡」計算,還款期可以拉長5年;有些銀行批核較寬鬆,即使樓齡超過50年,個別申請也可以獲批30年還款期。

二、至於買家年齡,按證公司沒有特別限制,主要是跟隨銀行政策。因此就算是50歲,只要銀行計算還款期時可以採取「80年減人齡」的話,一樣可以做足30年。而銀行最終獲批核的最長還款期,究竟是以人齡還是樓齡為準?答案是兩者取最低者,並以30年為上限,即若果樓齡只能做25年,人齡可做28年,最終還款期是25年。

三、買舊樓也要留意物業質素,按證公司一般都要驗樓,如果質素太低,有機會扣減一成按揭。如果對物業質素有疑惑,簽臨約前最好先到銀行申請預先批核。

很多舊樓都有維修令,不論是「Order 26」或「Order 24」,在按證公司層面並非清一色硬性拒批,主要是考慮維修令性質,例如牽涉劏房違規,按證公司是不會批出按揭保險的。事實上,就算沒有維修令,按證公司一見劏房即刻落閘。

子非魚 (逢周五見報)
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2019傑出按揭轉介服務大獎,以及2019卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書
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