子非魚

2019年8月20日

樓按百科 子非魚

2018/06/08 (週五)

轉按賺回贈兼15%退保費

樓價狂升不跌,若兩年前靠按揭保險計劃(簡稱按保)借九成按揭上車,在現時市況下,轉至六成按揭沒有難度,既可賺取現金回贈,亦可捉緊時機退出按保,取回已繳保費15%,增加彈藥幫親人置業。
舉個例子,業主A兩年前買入300萬元物業,借九成按揭,貸款額為270萬元,在現時瘋癲市況下,這項物業估值已升至450萬元。
若這時候轉按兼退出按保,對每月還款額無影響,原因是450萬元最多可借六成按揭,貸款額同為270萬元;反而可藉這個機會退出按保,若是兩年前買入,可獲退已繳保費15%。以貸款額270萬元,還款期20年計,一筆過繳付保費率為3.75%,即保費約10萬元,退保即有1.5萬元落袋。轉按同時可獲銀行現金回贈,高達貸款額1.9%,即近5萬元,扣減5,000元律師費後,收入仍頗豐厚。不過緊記,從銀行及按揭中介獲得現金回贈率逾1%,根據金管局指引,銀行需從貸款額扣減,申請人需在按揭申請表上作出聲明中介回贈的金額。
轉按亦有減息作用。例如兩年前,按息約在一個月拆息(H)加1.6厘水平,轉按後,息率隨即降至現時H+1.24厘至H+1.25厘,每年慳息近0.35厘,以100萬元貸款額計,每年慳近3,500元。
不過有聲音批評,H按近月處於封頂水平2.15厘,無論是H+1.6厘或H+1.24厘計劃,實際年利率仍是2.15厘,似乎沒有分別。筆者必須指出,H按並不會長期處於2.15厘,原因是封頂水平跟隨最優惠利率(P)上升;拆息亦不會只升不跌,H+1.24厘長遠仍然較着數,以400萬元貸款額,還款期30年計,0.35厘息差等於25萬元利息,不得不細心衡量。
轉按亦助業主套現。找一間估價最高的銀行,借盡六成按揭,便可套現作其他投資,或放到按揭高息戶口對沖,減少利息開支。
不少人擔心轉按手續麻煩,其實業主只需電郵申請表和文件予銀行,親臨分行簽信,再上律師樓辦手續,數萬元現金回贈及退保費便能即時落袋,不亦樂乎?

子非魚
(逢周五見報)
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2017傑出轉按顧問大獎,以及2018卓越品牌大獎,並出版「按揭達人」一書
公司網址:https://starpagency.com

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