子非魚

2019年9月21日

樓按百科 子非魚

2019/07/12 (週五)

買深圳樓低息按揭攻略

香港樓價高企,近年不少人都北望神州,尋找物業投資機會,尤其是深圳樓(圖)為主的大灣區樓最受歡迎。業主除了可以在內地銀行申請按揭外,究竟香港銀行能不能承造內地樓按揭?利率能否像香港物業般低?
事實上,如果業主在內地銀行申請按揭,利率動輒超過5厘,成本太高。不過,近年由於內地政府推出大灣區規劃,本地數間中資銀行亦響應,為大灣區樓業主提供本地提取的按揭計劃,惟大部分利率不低,普遍接近4厘或以上。
然而,近日有銀行接受深圳一手樓按揭申請,按揭利率低至最優惠利率(P)減1.5%至2%,當中P是「大P」(5.375%),實際利率最低為3.375%,視乎客人入息及還款能力,較香港實質按揭利率只貴1個百分點。
業主到這些銀行申請按揭,能否獲得現金回贈,或按揭掛鈎高息存款戶口(Mortgage-link)?對不起,暫時銀行業沒有提供這個優惠。
打算購買深圳一手樓的港人,若希望在香港銀行申請按揭,須跟足本地監管規則,例如按揭成數須跟從金管局標準,樓價1,000萬元以下最多借六成,貸款額最多500萬元;如果是1,000萬以上,最多只可借五成;還款期通常以75年減業主年齡計算,最長為30年。
至於二手樓,如果供完兼有樓契在手,可以到本地銀行重按,條款與上述規則相若,惟銀行批核會非常審慎,每層樓按個別情況審批。
近年內地一線樓市價格有升冇跌,作為內地科技中心的深圳,若果早年買入當地物業,價格已經上漲最少幾倍,重按套現出來作其他投資也有着數。
最後,筆者希望提醒有意北上買樓業主,如果在香港銀行申請按揭,銀行會註入環聯(TU)信貸紀錄之內,計入按揭宗數(Mortgage Count)。根據金管局條例,如果業主名下已經有按揭在身,再買物業的話,按揭成數要扣減一成。不過,若果希望再買的那一層香港物業能夠申請高成數按揭,便毋須扣減成數,惟按揭保險費會稍貴。
不過亦有些銀行因很難對大陸樓「釘契」,會以 loan agreement 方式借出按揭,那樣就不會以 mortgage count形式註入 TU。

子非魚 (逢周五見報)
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2019傑出按揭轉介服務大獎,以及2019卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書
公司網址:https://starpagency.com

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