子非魚

2019年5月19日

樓按百科 子非魚

2018/10/19 (週五)

自僱人士難申請按揭之謎

打工仔申請六成或以下按揭貸款,只要有過去三個月糧單和出糧紀錄(自動轉帳或支票),很多銀行便會批出。如轉新工,有些銀行接受一個月自動轉帳出糧紀錄,亦要申報上一份工資料。
至於非固定收入人士,例如賺取佣金、自僱人士等,一般都被認為難獲銀行審批按揭,令不少人卻步,不敢上車。
其實就算收入不穩,申請按揭貸款難度並不高。例如保險代理及地產經紀,收入以佣金為主,在計算入息時,便要以6個月平均數計算。如新工發放第一期佣金,那期佣金也可計入息,但要除6。如果入息主要是年尾花紅,可將花紅額除12(有些銀行用兩年花紅計除24),而約滿酬金也應當花紅計算。
至於自僱人士,例如是的士司機,銀行有條方程式去計算入息。假如是專業人士比如鋼琴老師,只要有專業資格證明,並根據過去6個月銀行流水帳整理好財務報表,列清每月相關收入及支出,證明到有盈利,即可申請。
有客人問:「如果係自己做生意,自己出糧畀自己,可唔可以做按揭呢?」有些人既是公司股東,亦在公司受薪,有銀行會考慮有關個人受薪部分,但亦有機會要求提交公司財務報表。如果公司扣除該筆薪金後仍然賺錢,個人受薪便可被計算為入息了。
更多的自僱人士是一人公司,可謂「公司即是自己,自己即是公司」,是否受薪本質上已沒有分別。舉個例,在工程界擔任仲裁員的客人A,工作相關收入是存入個人銀行戶口,向銀行申請按揭的關鍵是需提供專業資格,兼附有財務報表,追蹤每單工作入息及支出,便可以成功申請無誤。又例如職業是街巿小販的客人B,日常以現金收入為主,找個會計師做好財務報告,也是合格的入息證明。
以上談的是適用於申請六成或以下按揭貸款申請。如果是高成數按揭,審批難度便大大增加,因為按證公司或其他按保公司需要大量入息證明,比如個人稅單、公司利得稅單、強積金紀錄等。如沒有這些文件,建議準業主先去銀行做貸款預批,預批成功後才好簽臨時買賣合約。
坊間有二按公司可以提供樓價600萬元或以下的高成數按揭貸款,惟利率和保費較按證公司貴,自僱人士也可以先去嘗試預批。

子非魚
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星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2017傑出轉按顧問大獎,以及2018卓越品牌大獎,並出版「按揭達人」一書

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