子非魚

2019年10月20日

樓按百科 子非魚

2019/08/30 (週五)

每兩周供款 無慳息效果

香港人買樓通常選擇每月供款,每兩星期供款較為少見。如果選擇後者,還款頻率增加,每次供一半「月供金額」,由於提早了兩星期還款,感覺上每月有兩星期毋須繳息,具有慳息效果,但實際又是否如此?
假設貸款額400萬元,利率為2.475%(只有小部分銀行仍提供2.375%),還款期30年,如果採用每月供款,根據某大銀行按揭計算機,全期總利息為1,671,014元;如果是每兩星期供款,全期總利息為1,468,073元。乍看之下,每兩星期供一次樓,全期慳息近20萬元。
要留意,按上述例子,原來每兩星期供款會縮短了按揭年期,由30年變為26.7年,還款期縮短超過3年,利息當然會相應減少。
但為甚麼年期會縮短了?簡單而言,因為一年有52個星期,每兩星期供一次,即每年供26期,等於供款者每年供了13個月;若果是月供的話,每年供12個月,前者其實是每年供多一個月。
因此,如果要公平比對,蘋果對蘋果,每兩星期供款方式需要供足30年,變相每期還款額按比例減少,才能比較與每月供款之總利息差異。結果出爐,在調整後,每兩星期供款總利息為1,663,860元,每月供款總利息則為1,671,014元,前者只供少近7,154元,基本上並沒有甚麼慳息效果。
每兩星期供款尚有其他缺點,例如還款頻密了,行政程序多了,內部系統監控工作負擔增多,所以按揭利息會較一般計劃為高,反而會增加供款負擔。
除了銀行會將行政成本計入按揭利率之外,其實選擇每兩星期還款自己「行政成本」亦會增加,例如每兩星期要查看一次戶口有沒有足夠資金供樓,頗為麻煩。供樓一定要準時,否則會影響信貸評級,而且遲還款行為在銀行會有永恒的紀錄,影響往後借貸。
如果真的想每兩星期供款,其實業主可以自製。只要每兩個星期,主動把錢存入按息掛鈎高息存款戶口(Mortgage-link),直接抵銷半個月供樓利息,已經等於還款給銀行,又或者自行縮短還款期,由30年改為26年,其實總利息支出是一樣。

子非魚 (逢周五見報)
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2019傑出按揭轉介服務大獎,以及2019卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書
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