子非魚

2019年11月17日

樓按百科 子非魚

2019/08/23 (週五)

擔保人按揭指南(五)

本篇是「擔保人系列」最後一篇,筆者想講解一下借款人與擔保人之間的分別。
借款人如果收入過低,但又想向銀行申請按揭,需要找擔保人幫忙;但如果擔保人本身入息不穩,銀行可能會要求他轉做借款人。
在銀行角度,如果層樓斷供,銀行馬上會追借款人,追收不果後,才追擔保人;由於中間有間隙,銀行一定時間之後,才可主動追擔保人,因此若果擔保人肯轉為借款人,對銀行是一種保障。
另一方面,有時擔保人轉做借款人,對於前者亦有利。舉個例子,假設業主A本身有多個物業按揭正在供款,如果做借款人,每宗按揭都要計入供款與入息比率(DSR)及壓力測試,擔保人B可能需要很高入息才可以幫A一一闖過關卡。
但假設B轉做借款人,反而A不做借款人只做業主,有些銀行可以豁免計算業主A其他按揭供款,所申請的按揭便容易通過壓測。
再舉另一例子。假設業主甲沒有其他按揭在身,純粹是買樓後發現入息「不夠計」,要家人乙擔保,乙可直接做甲的借款人,而不是擔保人。
當日後乙要買樓申請按揭時,甲便去做乙的借款人,那麼上述乙做甲借款人的物業每月供款便可以豁免計算,而且供款佔入息比率是以50%及60%(假設利率升3個百分點)計算,而不是40%及50%計算,會較容易通過。
不過要留意,上述例子兩宗物業按揭不能在同一銀行做;亦不是每間銀行都接受這個計算方法,只有小部分可以。
此外,另一個做借款人好過做擔保人的原因,就是幫家人做借款人後,銀行供款單寄回自己地址,可以自行供樓,然後向家人收取供款,便能確定物業會準時供樓,而不會因為家人遲供而影響自己的信貸評級。
最後,必須提到做借款人的缺點是,若果按揭需要重做,要上律師樓重簽文件;如果業主要甩擔保人,按揭則毋需重做。
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星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2019傑出按揭轉介服務大獎,以及2019卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書

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