子非魚

2019年8月18日

樓按百科 子非魚

2019/08/02 (週五)

擔保人按揭指南(二)

本欄上周講述有關擔保人的按揭入門知識,今篇想探討一些其他情況——若果擔保人本身有樓按在身,或本身有替其他人作擔保,對於按揭申請者究竟有甚麼影響?
首先,若果擔保人本身有樓按,即每月要定時定候供款,這些財務負擔須計入按揭申請人供款入息比率(DSR)及壓力測試上,就算擔保人入息高,但自己已經「借爆」,其實未必幫到借款人借盡按揭成數。
其次是,如果擔保人身上按揭成數是八成或以下,壓力測試便以40/50計算,即DSR上限為40%;假設利率升3個百分點,DSR上限則為50%,而這些條款也適用於按揭申請人身上,或令入息門檻上升,最終擔保人是幫忙還是幫倒忙,需要用按揭計算機計清楚。
按揭申請人就算有擔保人幫手,惟這名擔保人有按揭在身,最終按揭成數亦要減一成。例如按揭申請人想借六成,因為擔保人有按揭在身,按揭成數便減至五成;不過,如果按揭申請人打算買入的物業為600萬元或以下,則可以借足八成,這是因為儘管銀行按揭成數減至五成,但可以透過按揭證券公司(HKMC)買按揭保險,借入餘下三成,惟代價是需要繳交保費。
借八成按揭以及分攤30年還款,按揭保費為貸款額2.15%;如果擔保人有樓按,按揭申請人想借八成,保費便增加至2.45%,不過按揭保費一般有6折優惠,折扣後保費不會相差太多;而且保費可以撥入貸款月供,毋需一次過支付,不過會產生額外利息。
擔保人只要有按揭在身,以上問題便會發生。而且,不一定是住宅按揭,就算是持有車位按揭、工商舖按揭,擔保家人時都會發生以上問題,或令他們闖過壓力測試更困難,可能因而未能借足按揭成數。
若果擔保人持有的是車位按揭,所餘貸款不多,倒不如考慮清還全數貸款才進行擔保;或者使用私人貸款清還車位按揭,釋放按揭成數和借款能力。不過有點要留意,若果想解除手上按揭,律師樓需要發出責任解除書(Release letter),或有關行動已經註入土地註冊處,銀行才不會視為仍然持有按揭。

子非魚 (逢周五見報) 公司網址:https://starpagency.com
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2019傑出按揭轉介服務大獎,以及2019卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書

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