子非魚

2019年12月10日

樓按百科 子非魚

2019/07/26 (週五)

擔保人按揭指南(一)

樓價升幅快過人工增長,很多時年輕人儲到首期上車,但突然發覺人工未能符合壓力測試要求,需要找擔保人幫拖,才能成功申請按揭。本欄將會一連數篇講解擔保人注意事項。
借款人和擔保人,理論上需要是近親關係;未婚夫妻也可以,只需要向銀行聲明。申請高成數按揭時,按揭證券公司(HKMC)查證近親關係準則相當嚴格,可能需要提供關係證明。但如果是六成按揭,大部分銀行不需要關係證明,但借款人需要在申請表聲明和擔保人的關係。
如果有擔保人幫忙,銀行審批準業主每月供款與入息比率及壓力測試時,會把兩人入息以及負債加起來一併計算。有一個風險是,如果擔保人入息很高,以為可以幫借款人闖過壓測,但原來擔保人有很多其他債務如樓按或私貸,最終可能令借款人借得更少。
如果借款人和擔保人都沒有其他按揭或債務,按揭壓力測試以「50/60」計算,即是說,兩人入息相加後,每月供款不能超過兩人月薪總和50%,按息以2.375%計算;假設加息3厘,即按息5.375%,每月供款也不能超過兩人月薪總和60%。有些銀行近日微調按息封頂利率至2.475%,那麼壓力測試便以2.475%/5.475% 計算每月供款。
申請按揭時,可以找超過一個擔保人幫拖,銀行理論上沒有限制。不過,如果擔保人太多,又要申請高成數按揭的話,按證公司或會質疑借款人財政狀況不穩。
除了因為入息不足需要找擔保人幫忙外,延長還款期也是常見原因之一。例如借款人70歲,還款期最多只是10年,有些銀行甚至只得5年。如果添加一名年輕家人為擔保人,還款期便能延長至30年,即使擔保人入息不高。
若果有一天業主升職加人工,有能力獨自負擔按揭貸款,便可以到銀行提供入息證明「甩」擔保人,程序相當簡單。擔保人不用簽署同意書或其他文件,業主理論上甚至不需要通知他。

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星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2019傑出按揭轉介服務大獎,以及2019卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書

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