子非魚

2019年11月15日

樓按百科 子非魚

2019/11/08 (週五)

按揭新政下的換樓玩法

政府放寬按揭成數,引發換樓熱潮,一房單位換兩房尤其活躍。業主若果數年前以500萬元買一房新樓或市區半新樓,做8成按揭,現在物業料已升值至700萬元,賣出後可賺200萬元,已經有足夠首期換一間1,000萬元奧運站兩房盤了。惟須注意,有些換樓陷阱業主不得不提防。
大部分人換樓都是先賣後買。在稅局層面,只要簽了臨約賣樓,毋須等待物業正式成交,業主已經即時回復首置客身份,再買新一層樓就可繳付較低的第二標準稅率,毋須付15%辣稅。
在按證公司層面,遊戲玩法並不一樣。新按揭政策下,800萬元住宅最高可借9成按揭,但條件是業主須為首置客,而按證公司對於首置的定義,在於業主簽臨約賣樓後,尚須徹底完成賣樓手續,才算是回復首置身份,和稅局認為只要簽了臨約賣樓便回復首置身份,有頗大差異。
因此,若果業主以先賣後買形式換樓,有三大事項需要注意:
一、業主若果未徹底完成原本物業買賣程序,便買新一層樓,則未能借足9成按揭。不過,就算原本物業未完成正式出售,新例下價格1,000萬元或以下物業,非首置客最多仍可以借8成按揭。
二、如果賣樓成交期在買樓之後,由於資金未能回籠,業主可能沒有足夠資金去找新一層樓尾數。就這類情況,銀行提供一種名為過渡性貸款(bridge loan)服務,給換樓人士解決這個極短期周轉問題。但要留意,過渡性貸款是不可以做高成數按揭,只用作6成或以下按揭的短期周轉之用。
三、無論賣樓成交期是在買樓之前或買樓之後完成,銀行計算壓力測試也不會計算舊物業的每月供款。不過,如果賣樓成交期太長,例如超過買樓之後6個月,銀行有機會需要把舊物業供款計入壓力測試。
讀者可能問,甚麼情況下才會出現這種超長成交期?正常買賣不會發生,但近親轉讓有機會發生,例如丈夫簽臨約賣樓予妻子,但將成交期拉長至10年,令到丈夫可以成為首置客之餘,妻子由於物業未正式成交,沒有權限賣樓,令丈夫業權穩固。

子非魚 (逢周五見報)
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2019傑出按揭轉介服務大獎,以及2019卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書
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