子非魚

2019年11月17日

樓按百科 子非魚

2019/08/16 (週五)

按揭擔保人指南(四)

擔保人的功能,除了為按揭借款人提供入息擔保外,還提供年齡上的擔保,令還款期可以借盡30年。
例如借款人本身年齡屆60歲,入息相當不俗,但銀行規限下,最多只可以借20年,而大部分銀行只容許借15年。如果想延長還款期至長達30年的話,便需要添加年輕擔保人。
大部分銀行計算按揭最長還款期時,都會視乎借款人及擔保人年齡,並以最低者計算。即是說,如果擔保人30歲,借款人已經超過60歲,還款期會以前者年齡為準,最長達30年。
但是,如果擔保人屬低收入甚至是零收入,應該怎麼辦?如果按揭成數是6成或以下,其實不會構成任何問題,很多銀行就算是年輕擔保人無業,還款期仍可以他年齡為準。
如果是六成以上高成數按揭,按揭保險公司例如按證公司(HKMC)有較嚴格標準,包括要求擔保人入息最少要夠供樓,才可以他的年齡計算最長還款期。如果達標,便只能用借款人年齡計算,如果借款人是長者,還款期未能拉長至30年。
不過仍有方法可以破解。如果年輕擔保人入息不夠供樓,甚至是無入息,按證仍然可以容許以年輕擔保人年齡計算還款期,條件是須與長者申請成為共同借款人(Co-borrower)。
兩者有甚麼分別,下期會詳談。如果年輕人願意由擔保人變為共同借款人,按證便容許以年輕擔保人年齡批出按揭還款期。但有點要注意,一旦成為借款人,必須和長者共同居住在高成數按揭物業單位內。
按證公司或銀行每年會抽樣調查,若果「中獎」,年輕人需要聲明是否仍然居住在該單位。換轉若果他只是擔保人,而不是共同借款人,便沒有這個需要。
上述提到,有些銀行計算還款期時以「75減年齡」計算,有些則用「80減年齡」,而按證在這方面是根據銀行準則審批。因此,如果超過50歲,但又不想要求年輕家人做擔保人或共同借款人,便要選擇容許「80減年齡」的銀行,才可以批足30年按揭。
讀者若果想重溫擔保人按揭指南(一)至(三),請在《都市日報》網站輸入「子非魚」搜尋。

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星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2019傑出按揭轉介服務大獎,以及2019卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書

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