子非魚

2019年11月17日

樓按百科 子非魚

2019/02/22 (週五)

按揭奇難雜症系列:銀主盤

業主若果長期拖欠按揭供款,物業會遭銀行沒收,頓成銀主盤,然後被拍賣。這些物業背景雖然較「坎坷」,但下手買家其實可正常申請按揭,利率不會因而調升,與正常物業無異。
準買家想買銀主盤,最重要是搞清楚誰是第一債權人。第一債權人會在物業冊上First legal charge(第一法定押記)列明,通常是銀行或財務公司,只有他們才有權拍賣銀主盤。準買家買入銀主盤前,應先查清楚拍賣者是否屬於第一債權人,以避免未來出現業權問題。
銀主盤通常是因為業主長期未能正常供樓而出現,不難見到物業有二按、三按、四按情況,債務加起來高於樓價,慘成負資產。如果買這種銀主盤,往後會否有業權問題?
其實第一債權人賣樓後,該筆資金會即時償還頭按,餘下便屬於其他二按、三按、四按債權人。第一債權人有權以任何價錢賣樓,就算成交價不夠還二按、三按、四按,其他債權人不能因此追討新買家。
買銀主盤時,也不需害怕土地註冊處上的其他「釘」,例如街債或官司,只要擁有拍賣權銀行賣出物業後,所得資金扣除第一押記,餘下便分給所有債權人。而任何債權人(包括法庭)就算收款不足以抵債,都無權再追討新買家,只能追討舊業主。不過,如土地註冊處上列明有拖欠管理費,新買家需要支付。雖然法律上新買家無責任要負責舊業主管理費欠款,但可能會被管理處停止該單位居民使用屋苑設施,例如電梯。
在按揭角度而言,銀行不會因為物業是銀主盤而調低估價,產生「借唔足」問題。不過申請按揭時,仍需要律師樓證明該物業擁有良好業權(Good title)。買銀主盤和買正常住宅不同,不能「踢契」。因此,建議先找律師樓查詢心儀單位能否取得良好業權,才好去簽約。否則,當成交進行時律師樓發現不能給予良好業權,便申請不到按揭,也不能「踢契」取消交易。
最後,若準買家簽約買銀主盤,臨成交前突然有其他債主「起釘」,會否影響業權?如果已簽署買賣合約,並已註入土地註冊處,即使臨成交前的「釘」,亦沒有優先權,債主不能向新買家追討。不過,如果該「釘」一直在物業冊上,雖則沒有優先權,但對下手買家有心理影響,不利物業成交。

子非魚
(逢周五見報)
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2018傑出按揭轉介服務大獎,以及2018卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書
公司網址:https://starpagency.com

子非魚

星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2018傑出按揭轉介服務大獎,以及2018卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書
公司網址︰https://starpagency.com

;