子非魚

2019年8月20日

樓按百科 子非魚

2018/11/30 (週五)

拯救債仔的故事

筆者最近遇到一位客人,把自己層樓現契抵押給財務公司(簡稱財仔),年息接近12厘(因不註契),套現逾百萬元,捱了貴息一段時間,瀕臨爆煲邊緣,終於打電話來向筆者求救。
筆者奇怪,客人層樓市值450萬元,業權完整,借給財仔只是套現150萬元,按揭成數不高,為甚麼不將物業按給銀行?客人回答:「我做剪髮,剪幾多賺幾多,冇固定底薪,加上仲有20萬元卡數,每月只交最低還款額,問過大銀行,過唔到壓力測試,最後迫住去借財仔囉。」
這些個案在社會上很普遍,但其實客人不知道幫襯財仔非解決方法,實際上有銀行願意重按物業幫客人清還欠款。
筆者向客人提議:以資產審查方式抵押物業套現,例如先借四成按揭,套取180萬元貸款,銀行會先取170萬元清數,餘下10萬元過戶給客人使用。
清數利率比普通按揭利率高,以30年還款期、假設利率2.5厘計算,每月供約7,000元,不過客人不再受財務公司及高息卡數困擾,可以重過新生活。
這項重按清數方式,最大特點是債仔不會沾手該筆資金,銀行會直接幫借款人經律師樓清還財仔欠債及卡數,餘額才給客人,避免款項到欠款人手中一去不還,當中牽涉律師費約五六千元。
重按清數涉及風險,借款人如借錢成癮,這邊清完那邊再借,最終可能斷供,物業變成銀主盤,故此只有部分銀行願意參與這項業務。對債仔而言,重按清數年利率約2.5厘至3厘,計及現金回贈率,遠較財仔及信用卡現金透支便宜。
值得注意的是,上述客人無足夠入息證明或入息不足,以資產審查方式借得更多,不過就算是銀行資產,如果涉及清數,銀行都要看入息證明是夠供樓。假設客人有足夠入息,重按清數最多可借六成,甚至可以經按揭保險借八成。
有客人問:「我有入息,但財仔每月還款同信用卡每月最低還款令我爆壓測,點算好?」其實如果是銀行清數,銀行計算客戶供款與入息比率(DSR)不會計算須清還債務,按上述例子計,重按物業借170萬元清數,借款人每月入息要求只是1.6萬元。
至於有甚麼銀行願意為債仔解憂?只要向按揭代理查詢即知道答案。根據金管局指引,按揭代理不能向客人收費,所以查詢按揭難題毋須成本。

子非魚
(逢周五見報)
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2018傑出按揭轉介服務大獎,以及2018卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書
公司網址:https://starpagency.com

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