子非魚

2019年8月19日

樓按百科 子非魚

2018/06/29 (週五)

拆息破2厘的轉按契機?

近年買樓人士或許以為現時按揭利率是歷史低位,其實2009年時,銀行業曾出現一個月拆息(H)加0.7厘的「世紀低息計劃」,這群業主享盡輕鬆供樓優勢,過去幾年沒有選擇轉按,原因是近年按息最低只是H+1.24厘,較8年前仍遠為貴。
但近日市況有變,在美國加息、本港資金流走、大型新股上市等因素下,一個月拆息已突破2厘水平,「世紀低息計劃」業主出現轉按契機。
首先,一個月拆息升破2厘情況下,無論是甚麼H按計劃,都已經封頂,不過當年H+0.7厘計劃封頂息率為2.25至2.5厘,現時則普遍定於2.15厘(P-3.1),轉按可以調低封頂位,節省0.1至0.35厘利息開支。加息在即,未來封頂位能不能維持P-3.1厘是未知之數。
其次,現時轉按可獲取按揭貸款額1.9%至1.95%現金回贈,部分按揭中介更提供額外現金回贈,令總現金回贈率在2.15%或更高,與按息年利率接近一致,產生首年免息的效果。但須留意的是,根據金管局指引,如現金回贈超過貸款額1%,需要扣減貸款額,客人也要向銀行申報中介現金回贈。
其三,當年H+0.7厘計劃沒有提供掛鈎按息的高息存款戶口,但今天大部分銀行都有提供,可獲得與供樓利率一致的存款利息(即2.15厘);而且戶口資金隨存隨取,比起一般定期存款更大彈性。
轉按亦是套現良機,因為2009年至今,住宅物業升值最少兩倍,轉按借六成按揭貸款完全沒有難度,更可套取幾百萬元作投資用途,例如現時不少車位租金回報率逾3厘,按揭年利率僅2.15厘,業主可以一邊收租套利、一邊等待車位升值。
業主或疑問,雖然現時所有H按計劃都觸及封頂息率,但倘若拆息往後下跌,H+0.7厘似乎仍有優勢,轉按至H+1.24厘計劃豈不蝕底?
事實上,2009年買樓至今,很多業主的按揭貸款餘額只有百餘萬,H+0.7厘和H+1.24厘相差0.54厘,以150萬元貸款額計,每月只相差383元。轉按可調低封頂位、賺取現金回贈、套現投資等,實在不應執着那數百元,而不選擇轉按。

子非魚
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星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2017傑出轉按顧問大獎,以及2018卓越品牌大獎,並出版「按揭達人」一書
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