子非魚

2019年10月20日

樓按百科 子非魚

2018/08/10 (週五)

封頂息率升 轉按有着數?

截至星期四已有8間銀行宣布上調H按封頂息率至2.35厘,業主如在這個時候轉按,究竟有無着數?
以400萬元貸款額為例,封頂息率調高0.2厘,每月還款額多400元。若果這時候轉按表面上好像加重了供樓負擔,但400萬元貸款額轉按可獲得現金回贈逾8萬元(銀行加中介總現金回贈率超逾2%),即時抵銷未來17年分攤繳付額外利息支出。
未來假如H按利率變化不大或封頂息率回復至2.15厘至2.25厘,可再轉按取得數萬元現金回贈及調低封頂息率,因此踏出第一步最重要。要留意根據金管局指引,現金回贈如超過1%須扣減貸款額。
物業加按後,除了加按金額可享數千甚至過萬元現金回贈,業主亦宜善用資金,例如放入高息按揭掛鈎存款戶口或投資,滾動累積利息收入,足以抵銷封頂息率調升影響。而過了罰息期後,業主可以一筆過將套現資金還給銀行,但就賺了額外現金回贈。值得注意的是,有些銀行掛鈎存款戶口可分享予配偶共用,即使按揭並不是聯名申請。
可預先入表鎖定息率
事實上,就算新造按揭封頂息率升0.2厘,兩年前業主上樓採用的H+1.6厘計劃轉至現時H+1.25厘計劃,仍有減息效果。雖然一個月銀行同業拆息(H)仍然高企及長期觸碰封頂息率,兩個計劃看似分別不大,但未來30年不會持續每天都觸碰封頂息率。當H回復正常水平後,H+1.25厘比H+1.6厘肯定更着數。
如果是2009年置業、以「世紀平Plan」H+0.7厘上車業主,那時候封頂息率範圍為2.25厘至2.7厘,業主應趁現在尚有較低封頂息率的H按時,趕尾班車轉按。
對銀行而言,數百萬元按揭貸款額是大生意,為了搶客,都會提供迎新優惠。有些銀行會送一年火險,其他例如一年家居保險、飛行里數、理財戶口等。最後溫馨提示,已調高封頂息率及宣布加息銀行仍然有最後寬限期,準業主可先交表申請轉按,有助鎖定封頂息率水平,不過銀行保留最終批核權,大家應自行向銀行確認。

子非魚
(逢周五見報)
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2017傑出轉按顧問大獎,以及2018卓越品牌大獎,並出版「按揭達人」一書
公司網址:https://starpagency.com

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