子非魚

2019年10月18日

樓按百科 子非魚

2019/10/11 (週五)

公務員按揭攻略(二)

上篇筆者介紹公務員豐厚房屋福利,例如首期貸款以及供樓津貼,可配合財技令按揭獲得最大利益。今篇主要探討醫管局以及其他部門的特殊福利如何應用在按技上。
醫管局新入職人員,可以選擇購屋貸款利息津貼計劃(HLISS)或5%現金津貼計劃,兩者只可選其一。前者最高可達月薪6%,視乎薪級而定,但筆者認為更着數的選擇其實是後者。
為甚麼?5%現金津貼計劃美妙之處,在於津貼可以計算入息,令借款能力增加,有能力買更貴的樓。而且這個津貼計劃可以申請H按,而HLISS只能夠申請P按。
雖然現時H按已經頂盡封頂利率,對比P按已經無價格優勢,但長遠H按彈性較高。此外,採用5%現金津貼計劃,兩年後轉按套現,毋須向醫管局申報;但HLISS轉按需要向醫管局申報,不可以套現,也不可以延長還款期,基本上無任何彈性。
其他政府部門例如水務署、消防處或其他紀律部隊,都有所謂「遮仔會」(儲蓄互助社),儲蓄年利率高達3厘至4厘。有紀律部隊客人問,如果每月定期去遮仔會儲錢,政府出糧時會自動扣除,會否影響供款與入息比率(DSR)?
其實,銀行計算壓力測試時,都會以實際薪金計算,不會預先扣除每月定期儲蓄額等。因此供遮仔會可享高息之餘,也不會影響借款能力。但是,如果不是儲蓄,而是從遮仔會低息借貸,每月還款便要扣除入息去計算壓力測試。雖然遮仔會貸款不會註入環聯信貸資料庫,但從糧單上看便一覽無遺。
紀律部隊可享用宿舍。有紀律部隊朋友問,是否選擇住宿舍後,再買樓時便不能申請6成以上高成數按揭?因為高成數按揭前提是必須自住,但宿舍已經是自住物業,按證公司會否認為新買物業不是自住,而拒絕批出高成數按揭?
答案是不會的。其實宿舍及自住物業並非魚與熊掌,如果樓價是600萬元或以下,可以申請高成數按揭,亦毋須放棄宿舍。但要留意,選擇宿舍便不可以獲得其他公務員同樣享有的首期貸款及供樓津貼,因為這是雙重福利。另外,退休時如果有物業在身,便不能申請公屋。
最後,公務員有種津貼叫署理津貼(acting allowance),很多人不知道有銀行視這筆資金作為入息。如果準業主未能闖過壓力測試,需要署理津貼幫忙,便可到這些銀行申請按揭。

子非魚 (逢周五見報)
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2019傑出按揭轉介服務大獎,以及2019卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書
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