子非魚

2019年8月18日

樓按百科 子非魚

2019/06/21 (週五)

「煥然懿居」九成按揭攻略

市區重建局以市價六二折推售首個港人首置上車盤「煥然懿居」,450個首置單位已被揀選,雖然煥然懿居不是資助房屋,沒有政府擔保,但按證公司今年初已經「開綠燈」,承諾樓價600萬元以上也可以借出九成按揭,本文將詳細分析注意事項。
首先是按揭保費。比較最新上載的煥然懿居保費表及一般私樓保費表後,筆者發現這個首置盤保費標價比私樓保費貴一成。換言之,假如買家能按現時私樓標準申請按揭,便只需看私樓保費表;假如想申請超過現時私樓在按揭保險計劃下的按揭成數上限的話,便要看煥然懿居保費表。
舉例,假設樓價是600萬元,如果業主借八成按揭,由於屬正常按揭成數,因此保費和私樓一樣,都是用貸款額480萬元的2.15%計算。不過,正常保費享有六折優惠,折扣後保費為6.2萬元。
假設樓價是660.5萬元(煥然懿居最貴單位售價),若業主想申請八成按揭,就已經超出了正常按揭成數上限,按證方案下保費微增,為貸款額2.37%。再舉另一例子,如果樓價為600萬元,但想借盡九成按揭,由於超出正常私樓按揭上限,保費達4.79%。
以上是假設借款人沒有其他按揭在身。如果借款人有為家人做擔保,保費會再調高,詳情可到按證公司官網查詢。
煥然懿居高成數按揭批核準則和私樓大致相同,需要入息證明和壓力測試。雖然按證網頁說煥然懿居高成數按揭,可在特定準則下豁免壓力測試,但筆者近日向銀行查詢,銀行仍未跟足按證公司放寬有關準則,仍然需要進行壓力測試。
可計算浮動收入
不過,由於煥然懿居其實也只開售了幾天,銀行也許只是未有根據指引作出更新而已。距離收樓還有半年,在正式接收申請時銀行也許會跟按證公司放寛有關準則。
另一方面,煥然懿居業主申請九成按揭,會比私樓更有彈性,可以把佣金、花紅計入,相比申請私樓九成按揭不能計算浮動收入算非常寬鬆。此外,自僱人士可以借足九成按揭,私樓最多只能借八成。
但要留意,就算按證公司彈性處理上述準則,銀行也未必跟隨,申請人如果收入浮動或自僱,最好先了解不同銀行的批核標準才遞交申請表。
至於按揭利率方面,煥然懿居和私樓睇齊,目前最佳按揭計劃為1個月拆息加1.23%(H+1.23%),封頂息率為最優惠利率減3%(P-3%,實際為2.375%);銀行加上按揭中介總現金回贈率為2.45%。要留意,現金回贈率超過1%的話,需要在借出的貸款額扣減。

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星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2019傑出按揭轉介服務大獎,以及2019卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書

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