子非魚

2019年7月22日

樓按百科 子非魚

2019/03/15 (週五)

「呼吸Plan」轉按保除笨有精

土瓜灣新盤「環海東岸」近日收樓,以當年開售時的發展商提供一、二按高成數按揭計,分別有即供的二按計劃、及建期上會的「開心直通車計劃」。
翻查當年的價單,即供二按計劃列出的二按年利率,在首四年是大P減3.1% ,跟當時的銀行按揭利率相同,以今日計即是2.275%;其後大P加0.75% ,以今日計即是6.125%。當時的即供上會期限是60日,以首張價單出售的單位計算,今年10月底便要開始捱貴息。
另外,在開售初時只有兩個建築期付款計劃,分別要繳付10%及15%首期,尾數在收樓前找清。該兩個建期計劃並未有列明相應的發展商一按計劃。在發售後不久,推出了「開心直通車計劃」,並列明了一按及二按條款,在價單內標明「無需入息證明」,即所謂的「包借」或「呼吸Plan」。不過如選擇發展商二按,在申請銀行一按時必須提交入息證明,所以揀選二按計劃的買家,本身就不是包借了。
「開心直通車計劃」的一按條款雖然包借,但當時並未公布一按利率如何計算。去年7月,發展商落實包借一按首年利息大P減0.5%,現時即是4.875%;其後大P加0.75% ,現時即是6.125%。相信當初不少買家都被呼吸Plan吸引入貨,現時要捱貴息上會亦無可奈何。另外,由於2017年5月19日金管局將「多於一個按揭」申請人的按揭成數下調一成,雖說金管局容許早於此日期前簽訂臨約的買家不受此限,環海東岸開售初期的買家理應不受影響。但時至今日,不少銀行都採取了較保守的措施,新申請者均照減一成可也,在建期上會的買家亦可能因此而無奈接受發展商包借一按。
環海東岸開售當年折實呎價大約1.5萬元至2萬多元,而近期附近開售的新盤呎價大約1.7萬至2萬多元計算,環海東岸單位大約升值了10%左右。該盤大部分單位都是二百多三百平方呎左右,以巿值呎價換算,不少單位巿值仍然在600萬以下,仍然符合按證公司提供八成按揭的樓價範圍之內。假如是入息不足,未能合乎按揭保險要求的買家,可待收到今年的稅單後申請八成按揭轉會,只需支付數萬元保費,便可轉會至正常按揭利率的傳統銀行。
以發展商包按的一按計劃高息期6.125% 息計算,供款30年,樓價600萬借取八成按揭即480萬,每月供款高達29,165元。假如經按揭保險轉按至銀行,利率降至2.375%,供款30年,每月供款僅18,655元,每月供款節省超過一萬元。雖然需要繳付折扣後大約6萬多元的按揭保險費,但一年節省的按揭利息已足以抵銷按揭保險費,如連同銀行回贈及中介回贈,甚至已收回大部分開銷。

子非魚
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