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簡敬文##樓價愈升愈有?

2019-05-10 (週五) 08:00 上午

樓價負擔除香港外,內地情況一樣嚴峻。多年來兩地政府相繼推出不同政策嘗試為樓價降溫,但明顯效果不彰。市民等急了,亦開始慢慢質疑政府打擊樓價的決心及能力 。質疑政府沒能力的朋友論點多放於香港土地供不應求等論證上。新移民、政府造地追不上剛性需求、政策不善,難阻止樓價云云。先談供應短缺,市場焦點都放在政府覓地速度、樓宇落成數字等等。據政府統計,1997-2018期間人口增長約1百萬至約750萬(約+15.4%),而可發展土地面積亦增加了100平方公里,至276平方公里(約+57.7%),比例上沒少了。再看中國人口雖多,但亦地大物博,回大陸走一趟,除了核心城區外,仍然荒地處處,空置樓房更遍地皆是。地少人多論點未能完全解釋這現象。

又看需求面,坊間常以家庭和住宅總數比例來衡量供求是否配對。香港為例,據統計,2018年香港家庭數目約為260萬戶,而2018年香港總住宅單位年總和約277萬個,比例高於1:1。既然理論上戶戶有屋住,為何供應仍然會「嚴重」不足?除了老生常談的空置問題、配對問題、中國人愛磚頭、專業投資者一人坐擁過百物業等舊聞外,從近年樓市荒誕現象可知一二!看地產節目訪問一些準業主為何會如此勇進入市?一年輕受訪者說:「剛剛畢業,有家人支助下,買定層樓準備日後結婚用,怕遲買更貴。」另一較年長受訪者說:「怕下一代沒能力置業,所以買了三個單位留給孫仔。」於國內,亦曾出現有人離婚為買樓等等笑話。「買樓需父幹」,說穿了就是三辣招印花稅下誕下的怪象。現今為父的,把畢生購買力也挖出,目的是要安頓未來三代的住屋需求;為子的,儘管女朋友都未有,都要未雨綢繆,為未來結婚生子作準備;為投資者的,把塵封多年的族譜托出,細數未置業的親友「額度」都借用,就是希望避繳辣稅,投資贏在起跑線 !兩地政府均用打擊投資來控制樓市,不錯投資炒賣日減,可萬料不到措施反而引蛇出洞,把未來數代的剛性需求也迫了出來。供應需時,需求無限!若假設每個家庭要擁有3個單位才叫達標,本來260萬個單位便可解決的問題,現在可能最少要750萬個單位才夠,明天或需更多!就算填平大嶼山也只是杯水車薪!

筆者明白每個家庭對於需要擁有多少個自用物業才合適也有不同標準定義,如何劃線亦會惹來爭議。建議三辣招解決投資需求,估計以家庭為單位的置業特別稅、特別的出租物業稅亦可紓緩相關需求膨脹的壓力。

簡敬文
香港菁英會執委
願景基金會理事