2020年11月25日 

布少明##發展商策略揭示樓市走勢

2019-01-04 (週五)

最近環球經濟再趨波動,美國政治內鬥未平,華府似有繼續局部停擺之勢,加上中美貿易戰在「90日緩衝期」後的磋商結果難料,再者投資者近期普遍傾向避險為上。各國股市在上周的「平安夜」更曾經歷一次最「不平安」的驚嚇交易日,美股首當其衝錄得史上最慘平安夜跌市。儘管美國總統特朗普「出口術」唱好股市,但環球經濟前景不明,而且香港經濟下行壓力漸趨加大,其中香港11月份整體出口按年跌0.8%,遠遜10月份錄14.6%升幅的表現,相信本港市民或繼續抱持盈保泰的心態,樓市觀望氣氛持續。
日前有某著名本港大學民意調查資料顯示,「認同房屋問題最需要解決」的市民百分比高達41%,創自1994年以來的24年新高,緊隨其後的才是經濟、醫療衞生等的問題,分別僅佔12%及11%,充分反映香港「有樓一族對樓市調整感到憂慮,而無樓一族則擔心上車無期」的兩難。究竟未來樓市是升是跌?我們或可從發展商投地及推盤的情況一窺端倪。
近日樓市氣氛明顯下滑,連帶地價亦從高位回落。早前位於舊機場跑道區的啟德第4B區2號地盤,由中國海外發展以逾80.33億元奪得。由於項目規模大,投資額較高,加上區內仍有不少供應,故發展商出價相對審慎,是次樓面呎價約13,523元,較早前批出另一幅地皮樓面呎價15,497元低約13%,創啟德發展區自去年5月後的呎價新低。值得一提的是,在樓市氣氛回調下,是次地價仍屬市場預期水平之內。鑑於發展商在區內已有發展經驗,故筆者相信,是次發展商在區內增加土地儲備,可見其對區內後市投下信心一票,並對未來發展潛力仍然看俏。
另一方面,最近有發展商以低於市價推盤,錄得萬人空巷的情況,而這熱烈的反應,一方面反映市民對上車的需求仍然殷切,同時亦間接反映「只要肯減價就有買家承接」的事實:其實樓市現況並非如外界想像般疲弱,這在一手的交投情況可反映出來,而目前二手交投的淡靜,某程度上只是由於「買賣雙方傾唔啱價」,而不是對置業的剛性需求突然消失。
除了投地出價之外,我們必須留意的是,發展商未來推盤方式,或多或少代表發展商對未來樓市看法,甚至會揭示樓市走向。究竟他們會採取「嘆慢板」善價待沽、還是採用低市價推盤吸引買家,造就加價空間加快清貨的策略?我們拭目以待。

布少明
(逢周五見報)
美聯物業住宅部行政總裁,憑近30年物業代理專業與管理經驗,緊貼市場脈搏,融會實戰經驗,提煉獨到觀點,乃當代業界輿論權威!