2020年11月24日 

布少明##樓市需重啟換樓鏈

2019-04-18 (週四)

在外圍經濟趨於穩定及股市造成的財富效應下,樓市持續回勇,準買家及投資者紛紛加快入市步伐,刺激樓市再度「炙手可熱」。各發展商見機不可失,亦蜂擁推盤以食盡大市。短期而言,將有逾3,000伙新盤相繼登場,新一輪新盤大戰一觸即發。
樓市剛需強勁,樓價節節上升,細價樓及一些納米樓由於銀碼較細,往往是上車首選。在如斯熱燙的市況下,非但發展商開盤變得相對進取,而二手業主亦善價而沽,頻頻調高叫價。在盤源緊絀下,連「無樓睇盤」亦屢屢被快速吸納。
樓市緣何缺盤嚴重?歸根究底,最主要的原因之一,是市場的「換樓鏈」幾乎被打斷。樓價高企令上車客只能選擇細單位。此外,不少住在細單位的業主,即使「心郁郁」想換樓,但由於在換樓時有諸多掣肘,亦只好迫於無奈暫時住在原有單位,最終造成細單位需求不斷增加,但供應面卻只能單靠新盤苦苦支撐,二手細單位放盤寥寥可數,造成此板塊「有入無出」的現象。
結果是,二手市場換樓鏈幾乎斷絕,上車客難以找到心儀的放盤,在僧多粥少下,小單位的二手成交價只能居高不下,市民只能一邊埋怨樓價高企,一邊鬥搶盤入市。
現時有部分地區的上車盤,已開始「進擊」600萬元的重要關口。這個關口的重要性非同小可。根據現行按揭的規定,600萬以下的單位,可透過按揭保險計劃承造八成按揭。換言之,首期是120萬元。這對一般市民而言,是不多亦不少的金額,正常而言,年輕人投身社會工作儲蓄一段日子,與伴侶結婚後,應該是這些二人家庭可應付的金額。
然而,600萬以上單位,暫時只能承造六成按揭,首期便需大幅增加至240萬元,對一般市民而言,這是天淵之別,要儲到這筆首期殊非易事。年輕人要是沒有「父幹」,又可以如何上車?
政府推出各項辣招稅的原意,在於壓抑樓價,惟暫時來看是適得其反。其實樓市政策理應因時制宜,鑑於現時部分上車盤的入場門檻已達600萬元的八成按揭重大關口,個人認為政府應趁此機會,適時輕度鬆綁影響上車及換樓用家的按揭措施,又或者略為調整一下壓測的假定加幅,有助小單位業主換樓,重新激活換樓鏈及整體樓市供應,令樓市重回更健康軌道發展。

布少明 (逢周四見報)
美聯物業住宅部行政總裁,憑近30年物業代理專業與管理經驗,緊貼市場脈搏,融會實戰經驗,提煉獨到觀點,乃當代業界輿論權威!