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布少明##樓市的“10#Years#challenge”

2019-01-25 (週五) 08:00 上午

最近環球經濟消息好壞參半,樓市在新盤「掛帥」下漸有起色。另一邊廂,近來社交媒體上流行玩“10 Years challenge”,即是各用戶公開自己現時與10年前的改變。筆者也順應潮流,趁機和香港樓市進行一次簡單的“10 Years challenge。
其實樓市這10年間變化不少,筆者以截至2008年及2018年每月平均數據為基點,概覽樓市的10年變遷。美聯資料顯示,2008年全年私人屋苑每月平均實用呎價約4,900元(根據全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案,計算加權平均數),而當年每月平均二手註冊量約7,333宗。
至於2018年全年私人屋苑每月平均實用呎價約13,094元,較10年前約4,900元大升逾1.67倍,反映樓價隨年月增長,而經過10年上升周期後,去年樓價先升後回;反觀2018年每月平均二手註冊量僅約3,234宗,較08年急跌逾56%,間接反映去年環球經濟不穩、樓價位處高位、以及聚焦一手的結果。
筆者曾提及,市民「飯碗」是否穩陣,即失業率高與低,是影響樓市的「重中之重」,參考以往樓價周期,樓價升跌跟失業率呈「反向關係」。2008年失業率由1月份的3.4%升至該年12月的4.1%,期內呎價亦由當年1月約5,049元跌16%至4,241元,可見樓價與失業率的反比例,皆因人人有工開,不用擔心失業時,住屋需求和樓價自然上升。
去年失業率長期低企,一直維持於約2.8%的全民就業水平,創1997年11月後的21年後新低,全年樓價雖變動不大,但明顯先升後回。需要注意的是,經濟周期不會永遠停留高峰,萬一失業率回升,樓市難免調整。但調整多久很難預料,相信不會偏離「隨着經濟走」的步調太遠,而股市升跌亦往往牽引市場情緒,是樓市升跌的另一指標。


布少明
(逢周五見報)
美聯物業住宅部行政總裁,憑近30年物業代理專業與管理經驗,緊貼市場脈搏,融會實戰經驗,提煉獨到觀點,乃當代業界輿論權威!