2020年11月26日 

布少明##樓價升跌#離不開供求關係

2019-08-22 (週四)

最近本港不利因素充斥,先有懸而未決的中美貿戰又再發酵,可能演變成長期拉鋸戰;政府更預期本港經濟增長明顯放緩,全年計最低增長可能是「零」,反映本港面臨的嚴峻挑戰;香港政治事件已持續逾2個多月,迄今仍未有解決迹象;美國孳息曲線倒掛,是超過10年以來首次,理論上是一個釋放經濟衰退信號,在內憂外患下,拖累香港前景蒙上重重陰霾。為此,財爺亦提出「派糖」紓困措施。
現時一手獨力支撐樓市,最近推出的新盤收票及銷售反應熱烈,足證市場購買力未退場。惟獨二手受市場情緒影響,綜合美聯分行資料,過去一周(8月5日至8月11日)全港35個大型屋苑僅錄15宗買賣,較前一周(7月29日至8月4日)25宗大減約4成,不單較今年2月初涉及農曆新年假期一星期26宗跌逾4成,甚至創約11個月新低。
樓市方面,樓價當然連跌3星期。「美聯樓價指數」最新8月7日至8月13日報173.5點,按周下跌約0.2%,若以四星期前相比跌近0.4%,比起紀錄高位跌約1.9%,而本年迄今樓價累積升幅續收窄至7.76%。
現時二手無論是豪宅還是非豪宅板塊,都有業主減價吸客的迹象,主要是業主叫價下調3%至5%不等,只有小部分有雙位數調整,降價幅度與買家預期出現落差,成交因而膠着。只是長此下去,樓價難免陷入調整,相信本月二手交投量難有表現,期望社會可盡快回復秩序,經濟盡早回穩。
值得一提的是,日前公布新居屋「攪珠」結果,自然是「有人歡喜有人愁」,但在今次抽籤產生多達30萬名居屋向隅客,很大可能回流區內二手市場買貨,又或「進軍」一手市場,對於近期呆滯的樓市,這絕對是「及時雨」,刺激上車需求及帶動二手交投。
另一邊廂,回看香港歷史重大政治事件,一般不會對樓價造成「持久」且「巨大」的衝擊,普遍造成的影響僅屬短暫。況且,樓價的升跌,永遠離不開樓市的實際供求關係。假如我們從上文提及的新居屋的入票量、新樓入票量、房屋供應比例「六四變七三」、私樓落成量不足等因素去看,樓市長期供不應求是鐵一般的事實,所以即使樓價短期回調相信在所難免,惟如果出現「沙士」或「金融海嘯」般的急跌,暫時來看還是杞人憂天。

布少明 (逢周四見報)
美聯物業住宅部行政總裁
憑近30年物業代理專業與管理經驗,緊貼市場脈搏,融會實戰經驗,提煉獨到觀點,乃當代業界輿論權威!