2020年11月27日 

子非魚##奇難雜症系列:遺產按揭

2019-02-15 (週五)

業主手上物業如果是繼承自先人遺產,兼且已經還清按揭,可考慮重按套現,將資金另作投資。
不過物業重按前,必先完成遺產繼承手續。遺產承辦人例如妻子或兒女,會按遺囑分配先人資產,如果牽涉物業,遺產承辦事項亦會註入土地註冊處上。但要留意遺產承辦人是無權申請按揭,包括轉按、重按、加按,只可以賣樓。有客人便試過以遺產承辦人身份到銀行申請按揭,被拒後向我們求助。
遺產承辦人需完成繼承手續,確定物業由指定受益人繼承,才可到銀行申請重按。如有緊急周轉需要,可以先提供死亡證和律師樓文件申請按揭預批,待高院發出轉名令後,銀行便可即時發放貸款。這種同步處理方法,可把現契樓提款時間縮至約一個月。
值得注意的是,個別銀行覺得遺產貨是送契,業權風險較高,不太願意受理按揭申請,但若果遺產貨有法庭令,就算是送契也保證了絕對業權,先人債主不能瓜分,因此仍有為數不少銀行願意受理按揭申請,業主不應因被一間半間銀行拒絕而氣餒。
如果物業是長命契,即最長命的人擁有全部權益,例如父親和兒子聯名物業,父親過世後業權自動轉讓給兒子,毋需任何遺產承辦或法院確認,只要把死亡證給律師樓登記上土地註冊處,便可以向銀行申請重按,不會有送契問題。
遺產貨隨時令客人發橫財,不過有客人「排公屋」而不想繼承,惟該物業仍有按揭未還清,遂向筆者求教。筆者認為既然有物業自住,不妨取消公屋申請,把珍貴資源留給有需要的人。不過技術上,如果不想繼承物業,可繼續以遺產承辦人身份供樓,惟若果供完後仍然不正式繼承物業及贖契,銀行有機會向業主每月索取存契費用。
繼承物業需付印花稅,不過即使有樓在手,也毋需繳付15%的DSD,只要提供出世紙證明近親關係便可。繼承物業印花稅以舊稅率計算(第二標準稅率),樓價600萬元稅率只是3%;如果繼承的是未補地價居屋或公屋,稅局會計算印花稅,未必跟隨銀行估價。有客人亦問到:「繼承物業會不會被當成凶宅?」其實就算先人在屋內過世,自然死亡不算凶宅,不過下手買家會否有心理陰影,則請君自行判斷。
最後溫馨提示,有些家人不想繼承物業,同意把物業轉讓予其他不在遺囑內家屬,稱為「家庭協議轉讓」。要小心「家庭協議轉讓」有送契之嫌,建議不要用這種形式轉讓,應先繼承物業,才轉名給其他家人。

子非魚
(逢周五見報)
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