2020年11月24日 

何文俊##唱淡與唱好#認真便輸了

2019-02-15 (週五)

Prof J:兄弟,你一向跟開地產新聞吖,相信都留意到最近公布嘅一個數字,就係負資產絕迹7個季度後,終於喺去年第四季重現!呢262宗負資產個案中,主要涉及按揭成數較高嘅銀行職員按揭貸款、同埋按揭保險計劃貸款,有按揭中介仲認為,今年首季負資產新增個案可能升到千幾宗,都咪話唔得人驚!
仲尼:其實如果有睇開呢個專欄嘅讀者,或者會記得我喺11月初,已經預測過負資產將會再度出現(詳見11月2日專欄《負資產還會遠嗎?》),箇中原因係當時樓價開始下跌,而市場上造咗九成按揭嘅單位為數不少,特別係部分發展商為咗促銷,向買家承造嘅超高成數嘅「呼吸Plan」,意指對買家收入要求好低,甚至「只要有呼吸」都可以借錢買樓!坦白講,市場粗略估計,樓價已經由去年中高位下跌近一成,個別三四線地區跌幅仲可能不止此數,如果借咗九成按揭嘅話,變負資產又有咩咁出奇呢?
Prof J:但係負資產呢三個字,一直係香港人嘅惡夢,需知道你供緊嗰層樓,爭銀行嘅錢仲多過層樓嘅價值,好似揼錢入無底深潭咁。喺2003年,香港嘅負資產個案曾經升到105,697宗新高,佔所有按揭嘅22%,你話幾咁恐怖。
仲尼:最近一名龍頭發展商高層就預計,今年樓價會跌多一成以上,負資產數字亦會持續上升,不過佢都算派定心丸嘅,就係相信負資產數目唔會升到去03年嘅水平。我私底下同佢傾偈時,佢都認同樓價係貴到普羅市民冇辦法承擔,即使好多後生仔女靠「父幹」置業,但「父幹」購買力都會有衰竭嘅一日,因為呢啲父母有番咁上下年紀,未必有工作,又或者未來收入不一定有保證,而且亦要留番啲錢養老;甚至有啲稍欠實力者,係利用已供滿嘅自置物業,再重新承造按揭畀仔女做首期,變相係雙重負債。我諗因為咁,令佢覺得高樓價好難承托落去啩。
Prof J:不過業界對樓市嘅分歧都幾大喎,例如另一間龍頭發展商就話,樓價經過幾個月調整,回氣階段將近完結,而且近期唔少新盤銷售表現相當不俗,估計樓市可望反彈咁話!
仲尼:不過咁喎,銷售成績理想嗰幾個新盤,開咗個乜嘢價位先?好似累售200幾伙嘅一個白石角新盤,當初開價係比同區一二手項目低水兩成以上,佢賣得好就當然值得開心啦,但喺嗰區之前用高價買入單位嘅業主,又笑唔笑得出呢?好多人係連樓都未收㗎喎!如果發展商真心睇好樓市嘅話,做乜要賣咁平先?唔通真係想「益街坊」?
Prof J:咁你認為佢哋唱好樓市未必真心?唱淡嘅地產商又有乜機心呢?
仲尼:我唔猜度人哋啦,不過想分享吓數據,啱啱出嚟唱好樓市嗰間發展商,嚟緊有兩個大型新盤即將重推,而且年內仲有唔少全新項目部署開賣,單位種類包括新界西北上車盤以至東半山豪宅,如果唱淡樓市,對佢哋有乜好處呢?更何況佢哋手頭上嘅土地儲備,係足夠未來5至7年發展,又點會想樓市衰?相反,最近頻頻唱淡嘅另一間龍頭地產商,隨着減少投地,近期喺一手市場已經冇咁活躍,今年推售嘅新盤相對較少,部分更係去年初已經話賣,但到今年都未有聲氣,既然唔急住去貨,唱淡吓樓市去配合上車客嘅主觀願望,換取曝光率甚至掌聲,又何樂而不為呢?

何文俊(仲尼)(逢周五見報)
《都市日報》財經主編,於傳媒行業打拼十數年,不忘初心直言無諱,亦愛化繁為簡,將複雜的財經及地產資訊,以簡單的生活化詞彙告訴讀者

徐燦傑
人稱Prof J,大學財金系前教授,金融達人,娛樂.經濟學主理人,諗deal, 做deal成為咗生活嘅一部分!