子非魚

2019年5月24日

樓按百科 子非魚

2018/11/02 (週五)

買樓上車「貼地」攻略(二)

買樓上車,最怕中伏。本欄過去多次提醒買樓、申請按揭有甚麼「貼士」或「伏位」,其實只要親力親為,大部分「伏位」都可輕易避免,今次筆者分享自己的「掃雷」經歷。
話說筆者近期公司業務擴張,擬買入一層尖沙咀商廈。有見大廈樓齡近30年,雖然土地註冊處紀錄並沒有任何屋宇署維修令,為安全起見都是到屋宇署網站查看,竟然發現有兩個強制驗樓和驗窗通告。
由於這兩份只是通告,未註入土地註冊處;大廈亦無業主立案法團,管理處沒有張貼出來,而是直接寄給業主。筆者便把這隱藏產權負擔向業主查詢,最終業主願意承擔部分驗樓費而速成交易。
有朋友問:「如果買家在不知情下簽了臨約,驗樓費和維修費應是買家負責,還是賣家負責呢?」在標準的樓宇買賣合約中,都會寫明成交期前,所有維修責任都由上手業主負責。但驗樓不屬維修,驗完樓後未必有維修需要,因此驗樓費是買家負責;但如果驗樓報告寫明有些地方需要維修,上手業主便需要負責該筆維修費用。
當大家在屋宇署網站發現驗樓、驗窗通告時,應先向管理公司查詢驗樓進度。如果已完成,便叫律師樓通知賣方,需要在樓價尾數Stakehold(託管)一部分作為預期維修費。相反,如果驗樓未完成,那麼便存在不明朗因素,可考慮改買沒有這些問題的商廈或自行承擔後果。
也有朋友問:「如果臨約內業主聲明沒有收過驗樓通告,可不可以此為由取消交易?」理論上是可以,但實際操作困難,因為大訂已在賣家手上,如取消交易,需要從民事訴訟追討大訂以及其他損失,惟打官司費時失事,未必一定贏,業主唯有硬食損失罷了。所以,買家在簽臨約前,最好親自上屋宇署網頁查詢心儀單位有沒有強制驗樓驗窗通告。
註:如欲閱讀本欄以往的《買樓中伏記》文章,可在《都市日報》網上版內搜索「子非魚」關鍵字;任何買樓或按揭疑難,亦歡迎致函筆者查問。

子非魚
(逢周五見報)
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2018傑出按揭轉介服務大獎,以及2018卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書
公司網址:https://starpagency.com

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