子非魚

2019年4月23日

樓按百科 子非魚

2018/12/28 (週五)

留意路權─村屋上車攻略(二)

村屋與一般私樓最大分別在於發展規模及成熟程度,一般私樓在政府賣地前已會就有關地段作出相應規劃,即渠務、燃氣、水電及交通等的基本設施,通常在入伙時便已齊備,最多便只差部分接駁用的行人天橋設施而已。
想申請興建村屋(這裏專指丁屋),只需符合丁權、相關地段權限及建屋設計圖的規定,並向地政總署申請三張豁免,即樓宇平整土地豁免、結構豁免及渠務豁免等便可開工。其他基礎設施並不是地政總署的考慮範圍,譬如沒有公共污水渠的話,便自行安裝化糞池,沒有燃氣供應的話便使用罐裝石油氣。
對於村屋來說,交通一詞亦包含了道路使用權。在鄉郊地區,有些路段的路權屬於政府,有些屬於私人擁有。假如購入時明明有一條小路前往小巴站,但後來該路段被私人業主圍封,幸運的仍可繞路來往,不幸的話可能會成為釘子戶了。
要分辨私人路段或公家路段,最簡單的方法是看路上的街燈。假如在燈柱上有街燈編號,同時亦能在地政總署的「地理資訊地圖」網頁上查到的話,該路段便屬於公家可以使用。不過仍然有機會屬私人擁有及管理,並不屬於政府的。另一個方法便是看公共交通,例如有公共小巴、巴士駛經的亦屬這類。這類道路不用擔心會突然被圍封。心儀的村屋假如位於這類路邊,就不用擔心路權問題,銀行的估價也會睇高一線。
假如目標單位需經沒有公家街燈的支路進入,便需要找到樓契內的路權契(Right of Way Plan),以確保將來亦有路權可抵達公家路。路權契上有平面圖,標示了鄰近土地在發展時劃出的公用土地,互相之間可以使用。由於涉及的土地可能有幾幅,所以會以不同顏色標示。不幸地,由於該份文件不一定會註到土地註冊紀錄上,所以不一定可從查冊系統中勾出來。假如物業尚有按揭,樓契在銀行,業主亦沒有把影印副本留底,在議價階段時買家也無從得悉路權情況。村屋業主最好在購入單位時將路權契彩色影印或掃描檔案留底,將來賣出時便會順利得多。

子非魚
(逢周五見報)
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2018傑出按揭轉介服務大獎,以及2018卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書
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