子非魚

2019年5月19日

樓按百科 子非魚

2018/07/27 (週五)

加按套現買車位可扣稅

很多人以為只有「自住物業按揭利息開支」才獲扣減「個人入息課稅」,其實只要略施技巧,將物業轉按及加按,套現所得再購入收租車位或物業,都有間接扣稅效果。
舉例,業主將自住單位轉按或加按套現100萬元,並用這筆錢“Full pay”買入車位出租。雖然車位沒有任何按揭,但由於資金是從自住物業加按貸款獲得,亦可以從個人入息課稅表中「居所貸款利息」中扣稅。在報稅表內,業主應填寫車位的資料、從物業加按套取貸款100萬元、利息支出,並且用獨立A4紙聲明該100萬元是從自住物業加按所得。
假設車位是150萬元,其中100萬元是從物業加按而來,另外50萬元是車位獨立按揭,整個150萬元按揭貸款利息開支都可獲扣稅。
以現時按揭利率2.15厘計算,扣稅後,實質年利率是1.82厘(假設15%稅階),按1.82厘資金成本,同時收取租金回報率3厘,業主擁有「正現金流」,可安心地等待資產升值。
不過值得留意的是,如果稅階去到17%時,個人入息課稅表扣稅未必着數;但如果在物業稅報稅表申報租金收入,雖然不能扣除貸款利息支出,但物業稅只是15%,建議業主計清楚才決定選用哪張報稅表。
除了加按,就算借私人貸款買車位,利息一樣可以獲得扣稅。私人貸款現時實際年利率最低可達兩厘,收取三厘租金回報率,一樣有正現金流。
但須留意,加按物業及車位須為同一納稅人。如果是丈夫加按給妻子買車位,妻子不能用丈夫物業加按貸款去扣稅。而因為是使用自己名下物業加按或轉按,動用該筆貸款買物業時,丈夫須以自己名義才能扣稅,而且是出租期內才可扣減。
不過,一切最終以稅局批核為準。讀者如對稅務有甚麼問題,可到灣仔稅務大樓24樓找當值主任查詢。

子非魚
(逢周五見報)
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2017傑出轉按顧問大獎,以及2018卓越品牌大獎,並出版「按揭達人」一書
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