星之谷按揭轉介

2019年6月27日

樓按百科 星之谷按揭轉介

2018/05/18 (週五)

低稅率高套現「拆名」神技

逢周五追看本欄的讀者,相信已清楚回復「首置客」身份,以低稅買入第二層樓的秘訣,就是向近親「拆名」。不過一般人希望魚與熊掌皆可兼得,既希望低估價慳稅,又想以高估價套現,如何做到?秘訣就是先以低估價「拆名」,付較便宜印花稅,過三個月「冷河期」後,再支付罰息轉按,以較高估價套現。
假設業主A希望將市價440萬元物業「拆名」予聯名妻子,可先尋找低估價行,如估到400萬元,便能令印花稅成本少至僅100元,同時尋找罰息率較低銀行,減少轉按時付出的成本。
香港有銀行首年罰息僅1%,同時現金回贈也有最少1%,兩者均以貸款額為基礎,一加一減,就算即時轉走罰息也能打和;如銀行首年罰息2%,但總現金回贈超過2%,兩者抵銷下,不止打和,甚至有賺。
業主再經過3個月「冷河期」後,可將物業轉按至另一間銀行,並獲取正常估價,套取較多現金。不過須留意只有少數銀行「冷河期」為三個月,大部分為半年至一年,期內只能以「轉名價」轉按。
業主亦可以採用按揭保險計劃,享受低稅率、高套現。例如業主B物業市值630萬元,有估價行認為物業值600萬元,然後業主根據這個估價,「拆名」予妻子,慳稅額達1.5萬元。同時600萬元樓價按揭成數較高,計及按揭保險計劃,可借取最多八成按揭,即480萬元;樓價若然是630萬元,按揭成數最多六成,只能借378萬元。
須留意按揭保險計劃需要支付2.15%按揭保費,但按保公司一般提供六折優惠,令保費減至1.29%,現金回贈夠冚有餘。詳情可向按揭經紀查詢。
此外,有讀者閱畢本欄早前文章,希望再深入了解「拆名」詳情。其實夫妻或近親簽署臨約後,再到銀行申請轉按及「拆名」,然後赴律師樓辦手續,即可完成程序,律師費最便宜為6,500元全包。要嚴選律師樓,如律師樓註冊時搞錯了「代價」一欄,拆名便會變成「送契」。
那甚麼時候原業主才可以買第二層樓?原來雙方簽署臨約後,原業主已回復「首置客」身份,可以買第二層樓,毋須等待「拆名」和轉按手續完成,亦毋須支付15%印花稅。但值得留意的是,簽署臨約一個月內,須付「拆名」印花稅,亦建議「拆名」物業和第二層物業建議使用同一律師樓。

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(逢周五見報)
星之谷地產與不少銀行合作無間,對於銀行按揭服務流程及服務質素均十分了解,因此能為客戶轉介最優惠及有質素的按揭服務,亦有助加快審批時間

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